Comprei um imóvel e o vendedor faleceu antes de passar para o meu nome: como regularizar?

É bastante comum encontrar imóveis que foram negociados há muitos anos, mas cuja transferência nunca foi concluída no Registro de Imóveis.

O comprador pagou o preço, recebeu a posse, construiu, passou a pagar IPTU e permaneceu durante anos acreditando que resolveria a documentação posteriormente.

Quando finalmente decide regularizar, surge um problema:

o vendedor faleceu.

A primeira reação costuma ser pensar que será necessário localizar todos os herdeiros, negociar novamente o imóvel ou iniciar uma ação de usucapião.

Mas não necessariamente.

O falecimento do vendedor é apenas uma das informações que precisam ser consideradas. O procedimento adequado dependerá da documentação existente e da situação registral do imóvel.

O contrato perdeu a validade porque o vendedor morreu?

O simples falecimento posterior do vendedor não significa que o negócio anteriormente celebrado desapareceu.

Se existiu uma compra e venda ou promessa de compra e venda válida, é necessário analisar os direitos e obrigações decorrentes daquele negócio e verificar como a transferência poderá ser formalizada.

O problema é que possuir um contrato não significa, por si só, que a propriedade imobiliária esteja registrada em nome do comprador.

É justamente por isso que situações mantidas informalmente durante muitos anos podem se tornar mais complexas.

O primeiro documento a ser analisado é a matrícula

Antes de escolher qualquer procedimento, é importante identificar qual imóvel juridicamente está sendo discutido.

A matrícula permite verificar quem aparece como proprietário registral e quais atos foram registrados ou averbados sobre o bem.

Essa etapa é fundamental porque o vendedor que assinou o contrato pode nem sequer ser a pessoa que consta atualmente como proprietário na matrícula.

Também pode acontecer de o comprador acreditar que adquiriu um “terreno”, mas descobrir que aquela área não possui matrícula individual e integra uma gleba maior.

Nesse cenário, o problema é muito diferente de uma simples escritura que deixou de ser assinada.

O inventário é sempre necessário?

Não é possível estabelecer uma regra universal.

Existem situações em que a questão sucessória terá participação importante na regularização.

Em outras, dependendo do negócio celebrado e dos requisitos preenchidos, pode existir caminho próprio para obtenção da transferência.

Por isso, afirmar que “o vendedor morreu, então primeiro precisa terminar o inventário” pode ser precipitado.

Da mesma maneira, também seria incorreto afirmar que o falecimento do vendedor torna o inventário sempre irrelevante.

A documentação precisa ser examinada.

O que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é um instrumento destinado, em linhas gerais, a permitir a obtenção da transferência do imóvel quando existe obrigação de outorga do título definitivo e essa obrigação não é cumprida.

Os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil tratam do direito do promitente comprador à aquisição do imóvel e à adjudicação diante da recusa na outorga da escritura.

Além da via judicial, a legislação brasileira passou a prever expressamente a adjudicação compulsória extrajudicial, perante o Registro de Imóveis, no art. 216-B da Lei de Registros Públicos.

Portanto, atualmente, a discussão não se limita necessariamente à propositura de uma ação judicial.

Preciso ter registrado o contrato para pedir adjudicação?

Esse é outro ponto que costuma gerar dúvidas.

O STJ possui entendimento consolidado na Súmula 239:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Isso significa que a ausência de registro do compromisso não elimina, por si só, a possibilidade da adjudicação. Arquivo Cidadão

Mas isso não significa que qualquer contrato seja suficiente.

O imóvel precisa estar quitado?

Esse ponto merece bastante atenção.

Em 2025, a Terceira Turma do STJ julgou situação envolvendo compromisso de compra e venda no qual aproximadamente 81,77% do preço havia sido pago.

Os compradores alegavam, entre outros pontos, que o saldo remanescente já estava prescrito.

O Tribunal decidiu que isso não equivalia à quitação e reafirmou que a adjudicação compulsória exige a quitação integral do preço.

O STJ também afastou, naquele contexto, a aplicação da teoria do adimplemento substancial para conceder a adjudicação. Processo STJ

Portanto, comprovantes de pagamento podem assumir enorme importância na regularização.

E se eu tiver apenas recibos?

Não se deve concluir automaticamente que recibos tornam impossível a regularização.

É necessário analisar o conjunto documental: contrato, recibos, comprovantes bancários, cessões eventualmente realizadas, documentos do imóvel e demais elementos que demonstrem a origem da posse e do negócio.

Aliás, em matéria de regularização imobiliária, pequenos documentos guardados durante anos podem se tornar extremamente relevantes.

E se o imóvel estiver irregular?

Aqui está um ponto que muda completamente a estratégia.

Imagine que o comprador tenha um contrato perfeitamente legível e comprovantes de pagamento, mas descubra que o “lote” adquirido nunca foi individualizado no Registro de Imóveis.

Nesse caso, pode existir um obstáculo registral anterior à própria transferência.

O STJ já examinou situações envolvendo loteamento irregular e ausência de individualização registral nas quais a adjudicação compulsória não se mostrava adequada, admitindo-se a discussão pela via da usucapião quando presentes seus próprios requisitos. Superior Tribunal de Justiça

Por isso, não se escolhe entre adjudicação e usucapião apenas perguntando há quanto tempo a pessoa mora no imóvel.

É necessário descobrir qual é o problema jurídico que impede o registro.

Então devo fazer usucapião?

Talvez. Talvez não.

A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade e possui requisitos próprios.

A adjudicação compulsória, por sua vez, está ligada à obrigação decorrente do negócio jurídico celebrado.

São institutos diferentes.

Em determinados casos, o contrato e a quitação apontam para adjudicação.

Em outros, problemas na cadeia documental ou na própria individualização do imóvel podem conduzir a solução diferente.

E existem ainda situações que podem envolver escritura, inventário, retificação registral ou outros procedimentos.

Quais documentos vale a pena guardar?

Quando existe um imóvel adquirido de pessoa falecida sem transferência definitiva, podem ser importantes:

contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda;

recibos e comprovantes de pagamento;

eventuais cessões;

escrituras;

IPTU;

documentos relacionados à posse;

planta ou documentos do terreno;

certidões;

e, principalmente, a matrícula atualizada.

O conjunto documental ajuda a reconstruir a história jurídica do imóvel.

O tempo pode dificultar a regularização?

Sim.

Isso não significa que o simples passar dos anos faça o comprador perder automaticamente seus direitos.

Mas o tempo pode tornar a prova mais difícil.

Pessoas falecem, documentos desaparecem, empresas encerram suas atividades, imóveis são inventariados, surgem novos registros e a cadeia documental pode se tornar cada vez mais complexa.

Por isso, situações imobiliárias antigas devem ser reconstruídas documentalmente antes de se escolher o procedimento.

Conclusão

O falecimento do vendedor antes da transferência definitiva do imóvel não significa automaticamente a perda do bem pelo comprador.

Também não permite concluir, sem análise, que a solução seja usucapião, inventário ou adjudicação compulsória.

O caminho começa pela reconstrução da situação:

Quem consta na matrícula?

Quem vendeu?

Qual documento foi assinado?

O preço foi integralmente pago?

O imóvel possui matrícula individual?

Existe alguma irregularidade registral?

Somente depois dessas respostas é possível identificar o procedimento juridicamente adequado.

Na regularização imobiliária, muitas vezes o principal erro não está na falta de uma solução.

Está em escolher uma solução antes de descobrir qual é o verdadeiro problema do imóvel.

⚖️ Publicação de estrito caráter informativo. Não dispensa a consulta ao seu advogado de confiança.