Comprei uma parte de um terreno maior e meu lote não tem matrícula própria: como regularizar?

É uma situação bastante comum em áreas formadas por chácaras, terrenos e antigos parcelamentos.

Uma pessoa compra determinado pedaço de uma área maior.

O vendedor mostra as divisas.

É feito um contrato de compra e venda.

O comprador entra na posse, cerca o terreno, constrói, instala água e energia e permanece no imóvel durante anos.

Para ele, aquele terreno está perfeitamente definido.

O problema aparece quando precisa vender, financiar, inventariar ou simplesmente regularizar a propriedade.

Ao solicitar a matrícula, descobre:

aquele lote não possui matrícula própria.

Registralmente, existe apenas uma área muito maior.

O que fazer?

A resposta depende de uma pergunta anterior:

por que esse lote nunca foi individualizado?

O que significa dizer que o terreno está dentro de uma matrícula maior?

A matrícula imobiliária funciona como a identificação jurídica do imóvel perante o Registro de Imóveis.

Imagine uma gleba de grande extensão registrada em uma única matrícula.

Ao longo dos anos, o proprietário começa a vender pequenas partes:

“este pedaço para João”;

“aquele para Maria”;

“os 1.000 m² do fundo para Pedro”.

Fisicamente, começam a existir vários terrenos.

São construídos muros, cercas, casas e acessos.

Mas isso não significa necessariamente que o parcelamento tenha sido formalizado no Registro de Imóveis.

Então pode surgir uma diferença importante:

na realidade física existem vários terrenos; registralmente, ainda existe uma única área.

Ter contrato significa que o terreno já é meu no Registro de Imóveis?

Não necessariamente.

O contrato pode ser extremamente importante para demonstrar a origem da posse, a negociação realizada e a cadeia de transmissões.

Mas é preciso distinguir o negócio jurídico da regularização registral do imóvel.

Se a área vendida sequer possui individualização registral própria, pode existir uma etapa anterior ou concomitante relacionada justamente à regularização daquela parcela.

Por isso, simplesmente possuir um contrato antigo não significa que será possível apresentá-lo ao cartório e obter automaticamente uma matrícula individual.

Então preciso fazer usucapião?

Essa é uma das perguntas mais frequentes.

E a resposta é:

depende.

Usucapião pode ser uma das soluções possíveis, mas não deve ser escolhida simplesmente porque existe um contrato antigo ou porque o terreno não possui matrícula individual.

Antes disso, é necessário compreender a origem da irregularidade.

É possível fazer usucapião de uma área que está dentro de uma matrícula maior?

A ausência de matrícula individualizada não constitui, por si só, uma barreira absoluta à usucapião.

O STJ possui jurisprudência discutindo justamente situações em que a área pretendida estava inserida em imóvel maior e reconhecendo que a inexistência de matrícula específica não é necessariamente requisito impeditivo da prescrição aquisitiva. STJ

Isso, evidentemente, não significa que qualquer fração de uma matrícula maior possa automaticamente ser adquirida por usucapião.

Será necessário demonstrar os requisitos da modalidade invocada e identificar adequadamente a área objeto da posse.

A área precisa estar bem identificada?

Esse ponto é fundamental.

Uma coisa é afirmar:

“eu possuo um pedaço desse terreno.”

Outra é conseguir individualizar tecnicamente:

onde começa;

onde termina;

qual é a metragem;

quais são as confrontações;

qual é a localização dentro da área maior.

A regularização imobiliária exige compatibilidade entre a realidade física e a descrição jurídica do imóvel.

Por isso, levantamentos técnicos, plantas, memoriais e análise da matrícula podem assumir grande importância.

E se o proprietário simplesmente dividiu a área e vendeu vários lotes?

Aqui o problema pode ser maior do que a situação individual de um comprador.

Imagine uma matrícula de 50.000 m² que, ao longo do tempo, foi informalmente dividida em dezenas de terrenos.

Cada comprador recebeu um contrato.

Cada um construiu sua residência.

Existem ruas internas e diversos ocupantes.

Nesse cenário, pode existir um núcleo urbano informal, e a solução precisa considerar a situação do conjunto.

É justamente nesse contexto que a REURB pode assumir relevância.

O que é REURB?

A Regularização Fundiária Urbana — REURB — foi estruturada pela Lei nº 13.465/2017 para incorporar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e promover a titulação de seus ocupantes, observados os requisitos legais.

Um dos resultados possíveis do procedimento é justamente a abertura de matrículas individualizadas para as unidades imobiliárias regularizadas. Legislação Senado

Portanto, quando existem dezenas de terrenos originados de um parcelamento informal, olhar apenas para o contrato de um comprador pode não revelar toda a dimensão do problema.

REURB e usucapião são a mesma coisa?

Não.

São instrumentos diferentes.

A usucapião está relacionada à aquisição da propriedade pela posse qualificada durante determinado período, desde que preenchidos os requisitos da modalidade correspondente.

A REURB possui uma lógica mais ampla de regularização fundiária de núcleos urbanos informais e pode envolver aspectos urbanísticos, ambientais, registrais e de titulação.

Por isso, dependendo da situação, uma solução coletiva pode ser mais adequada do que diversas tentativas isoladas de regularização.

E se for apenas um terreno destacado de uma área maior?

A análise muda novamente.

Pode ser necessário verificar se existe possibilidade jurídica e urbanística de desmembramento ou outra forma regular de parcelamento.

Também é necessário conferir as regras municipais aplicáveis, dimensões mínimas, zoneamento e características da área.

Ou seja:

“não tem matrícula própria” descreve o problema, mas ainda não revela sua causa.

E a adjudicação compulsória?

Também pode aparecer em determinadas situações.

A adjudicação compulsória é especialmente relevante quando existe obrigação de transferência do imóvel decorrente de negócio jurídico e o adquirente cumpriu suas obrigações, mas a transmissão definitiva não foi realizada.

Atualmente existe inclusive procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória. A regulamentação do CNJ exige, entre outros elementos, referência à matrícula ou transcrição, histórico dos negócios e cessões e prova do adimplemento integral da contraprestação. CNJ

Entretanto, quando aquilo que foi vendido corresponde a uma parcela de área maior que não pode simplesmente ingressar no registro como imóvel autônomo, a questão da individualização precisa ser examinada.

Por isso, adjudicação não deve ser tratada como solução automática para qualquer contrato quitado.

Tenho IPTU, água e luz no meu nome. Isso resolve?

Esses documentos podem ser relevantes para demonstrar fatos relacionados à ocupação e à posse.

Mas não substituem automaticamente a matrícula nem resolvem, sozinhos, a irregularidade registral.

É perfeitamente possível existir uma realidade cadastral ou possessória sem que a situação dominial esteja regularizada no Registro de Imóveis.

Moro lá há muitos anos. Isso facilita?

O tempo de posse pode ser extremamente importante caso a situação seja compatível com alguma modalidade de usucapião.

Mas tempo, sozinho, não resolve tudo.

Cada modalidade possui requisitos próprios.

Além disso, antes de contar anos, é necessário compreender a natureza da posse, sua origem, continuidade, eventuais oposições e características do imóvel.

E se eu comprei de alguém que também só tinha contrato?

Essa situação exige reconstruir a chamada cadeia possessória ou contratual.

Exemplo:

o proprietário registral negociou com A;

A negociou com B;

B vendeu para C;

C é o atual ocupante.

Os contratos, cessões, recibos e demais documentos podem ajudar a reconstruir essa história.

Quanto mais antiga e informal for a ocupação, mais importante costuma ser compreender como cada pessoa ingressou na área.

O que deveria ser verificado primeiro?

Antes de decidir entre usucapião, REURB, adjudicação ou outra solução, é importante formar um diagnóstico da área.

Normalmente algumas perguntas são essenciais:

Qual é a matrícula-mãe?

Quem é o proprietário registral?

Qual é a área total?

Onde exatamente está localizada a parcela adquirida?

Existe planta?

O parcelamento foi aprovado?

Existem outros compradores?

Há vias internas ou áreas comuns?

A área é urbana ou rural?

Existem contratos anteriores?

O vendedor ainda existe ou faleceu?

Há inventário?

Existem ônus ou ações envolvendo a matrícula?

Somente depois dessa investigação é possível avaliar qual caminho jurídico e registral faz sentido.

Por que escolher o procedimento errado pode gerar problemas?

Porque procedimentos diferentes resolvem problemas diferentes.

Ingressar com usucapião quando o verdadeiro problema é um parcelamento irregular pode tornar a regularização muito mais complexa.

Tentar registrar um contrato sem antes solucionar a individualização da parcela também pode resultar em exigências registrais.

Da mesma maneira, iniciar uma REURB para uma situação que possui solução individual mais simples pode não ser o caminho adequado.

Regularização imobiliária não deve começar pelo nome do procedimento.

Deve começar pelo diagnóstico do imóvel.

Conclusão

Comprar uma parte de um terreno maior e descobrir posteriormente que o lote não possui matrícula individual não significa que o imóvel jamais poderá ser regularizado.

Mas também não existe uma solução única.

Dependendo da origem e das características da área, podem ser analisados instrumentos como regularização do parcelamento, desmembramento, REURB, adjudicação compulsória, usucapião ou outras providências registrais.

A legislação da REURB, inclusive, prevê a abertura de matrículas individualizadas para as unidades resultantes da regularização. Legislação Senado

E a inexistência prévia de matrícula individual não representa, isoladamente, impedimento absoluto à análise de uma possível usucapião. STJ

Por isso, quando alguém possui apenas um contrato referente a um “pedaço” de uma matrícula maior, talvez a pergunta mais importante não seja:

“Qual ação eu preciso fazer?”

Mas sim:

“Por que o meu terreno nunca ganhou uma matrícula própria?”

A resposta a essa pergunta costuma indicar o caminho da regularização.

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