Tenho contrato de compra e venda há anos: o imóvel já é meu?

É extremamente comum encontrar imóveis ocupados há muitos anos por pessoas que possuem contrato de compra e venda, recibos, comprovantes de pagamento e até contas e tributos vinculados ao endereço, mas nunca providenciaram a transferência formal da propriedade.

Em muitos casos, o comprador acredita que o contrato guardado em casa é suficiente para comprovar que juridicamente já é proprietário.

Entretanto, comprar um imóvel e registrar sua propriedade são etapas juridicamente distintas.

Compreender essa diferença é fundamental para identificar se o imóvel está regular e, caso não esteja, qual procedimento pode ser utilizado.

O contrato de compra e venda não vale?

Vale, e pode ter enorme importância jurídica.

O contrato pode demonstrar a existência da negociação, identificar as partes, estabelecer preço, condições de pagamento, descrição do imóvel e obrigações assumidas pelo vendedor e pelo comprador.

Portanto, dizer que um contrato sem registro “não vale nada” também seria incorreto.

A questão é outra:

o contrato, por si só, nem sempre significa que a propriedade imobiliária foi transferida perante o Registro de Imóveis.

Quando ocorre a transferência da propriedade?

O art. 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

O Superior Tribunal de Justiça também registra que, antes do registro imobiliário do título, há relação de natureza pessoal ou obrigacional entre aqueles que celebraram o negócio; com o registro, a transferência do domínio passa a produzir os efeitos próprios do direito real perante terceiros.

É justamente por isso que alguém pode ter comprado, pago e ocupado determinado imóvel durante anos enquanto, na matrícula, outra pessoa continua figurando como proprietária.

Como saber em nome de quem está o imóvel?

A análise normalmente começa pelo Registro de Imóveis competente.

A matrícula permite verificar, entre outras informações, a titularidade registral e os atos que foram registrados ou averbados.

Em situações mais antigas, também pode ser necessário pesquisar transcrições ou documentos anteriores.

Esse diagnóstico é especialmente importante porque existem casos em que o comprador possui contrato referente a uma área que sequer tem matrícula individual.

Tenho contrato e paguei tudo. O que posso fazer?

Depende do motivo pelo qual a transferência não foi concluída.

Se o proprietário registral estiver disponível e houver condições jurídicas e documentais para formalização do negócio, pode ser possível concluir o título adequado e posteriormente registrá-lo.

Mas existem situações nas quais o comprador cumpriu sua parte e a transferência não ocorre porque o vendedor se recusa, faleceu, não é localizado ou surgiu outro obstáculo.

Nesses casos, uma das alternativas que pode ser analisada é a adjudicação compulsória.

O que é adjudicação compulsória?

Em termos simples, a adjudicação compulsória é um instrumento destinado, quando presentes seus pressupostos, a obter a transferência do imóvel diante do não cumprimento da obrigação de outorgar o título.

Desde a Lei nº 14.382/2022, a Lei de Registros Públicos passou a prever expressamente a possibilidade de adjudicação compulsória pela via extrajudicial.

O CNJ posteriormente regulamentou o procedimento pelo Provimento nº 150/2023. As normas admitem como fundamento atos ou negócios que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, além das respectivas cessões ou promessas de cessão, observados os requisitos normativos.

O procedimento extrajudicial é realizado perante o Registro de Imóveis e exige representação por advogado ou defensor público.

E se o vendedor morreu?

O falecimento do vendedor não significa automaticamente que será necessário fazer usucapião.

O próprio CNJ, ao explicar a regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial, menciona situações envolvendo morte, ausência ou localização incerta do vendedor entre aquelas que podem aparecer nesse contexto, desde que presentes os pressupostos do procedimento.

A documentação existente e a situação registral precisam ser examinadas.

Dependendo das circunstâncias, também podem existir questões sucessórias que exijam solução diferente.

Então quem tem contrato não precisa de usucapião?

Não é possível generalizar.

Em determinados casos, a existência de uma relação contratual e de prova suficiente do negócio pode indicar que outro procedimento é mais adequado.

Em outros, a história possessória e documental pode conduzir à análise da usucapião.

Por isso, não é recomendável escolher usucapião apenas porque existe um imóvel sem escritura ou sem registro em nome do possuidor.

Primeiro é necessário identificar a causa da irregularidade.

E se meu contrato for muito antigo?

A idade do contrato, isoladamente, não define a solução.

Contratos antigos podem exigir investigação mais detalhada da cadeia documental e registral.

Pode acontecer, por exemplo, de o vendedor também ter adquirido por contrato particular, e de a área ter passado sucessivamente por diversos compradores sem que nenhuma dessas transmissões tenha chegado ao Registro de Imóveis.

Nessas situações, reconstruir a chamada cadeia possessória e negocial pode ser fundamental.

E se o terreno não tiver matrícula própria?

Esse é outro cenário que exige cuidado.

Às vezes, a pessoa comprou uma parte de uma área maior, mas nunca houve desmembramento ou individualização registral.

O STJ já decidiu, em caso envolvendo adjudicação compulsória, que a individualização registral do imóvel pode ser indispensável ao procedimento.

Portanto, antes de discutir simplesmente quem é o proprietário, pode ser necessário solucionar a própria configuração registral da área.

IPTU e contas de consumo substituem o registro?

Não.

Esses documentos podem ser relevantes para demonstrar ocupação, posse ou outras circunstâncias, mas não devem ser confundidos com o registro da propriedade.

Da mesma forma, pagar IPTU não transforma automaticamente alguém em proprietário registral.

Cada documento possui uma função probatória diferente.

Por que tanta gente só descobre isso anos depois?

Porque, enquanto ninguém questiona a posse e o imóvel continua sendo utilizado normalmente, a irregularidade pode permanecer aparentemente invisível.

Ela costuma aparecer quando o proprietário pretende:

vender o imóvel, obter financiamento, realizar inventário, oferecer o bem em garantia, regularizar uma construção ou organizar o patrimônio familiar.

É nesse momento que a matrícula passa a ter importância evidente.

Por onde começar?

Antes de pensar em usucapião, adjudicação compulsória ou qualquer outro procedimento, é importante reunir a documentação e compreender:

quem consta no Registro de Imóveis, qual contrato existe, se o preço foi quitado, quem vendeu, se o vendedor era efetivamente proprietário, se existem negócios anteriores e se a área está corretamente individualizada.

Somente depois desse diagnóstico é possível identificar o procedimento juridicamente adequado.

Conclusão

Possuir contrato de compra e venda é muito diferente de não possuir qualquer documento.

O contrato pode ser extremamente relevante para demonstrar a aquisição e os direitos decorrentes do negócio.

Entretanto, ele não deve ser confundido automaticamente com o registro da propriedade imobiliária.

Em alguns casos, será possível concluir a transferência voluntariamente. Em outros, poderá ser necessário analisar adjudicação compulsória, usucapião, inventário, retificação ou outra forma de regularização.

Por isso, quando alguém afirma:

“Tenho contrato há muitos anos, então o imóvel já é meu”, a pergunta seguinte deve ser:

“E o que consta na matrícula?”

A resposta pode revelar se a realidade vivenciada há anos corresponde também à realidade registral do imóvel.

⚖️ Publicação de estrito caráter informativo. Não dispensa a consulta ao seu advogado de confiança.