Tenho escritura do imóvel, mas nunca registrei: o imóvel está regular?

A escritura pública costuma ser vista como o documento definitivo de aquisição de um imóvel.

Por isso, não é raro encontrar pessoas que compraram uma casa, terreno, apartamento ou imóvel rural, compareceram ao tabelionato, lavraram a escritura e acreditaram que o procedimento estava completamente encerrado.

Anos ou até décadas depois, ao solicitar uma matrícula atualizada, descobrem algo inesperado:

o imóvel continua registrado em nome do antigo proprietário.

Isso acontece porque escritura pública e registro imobiliário possuem funções diferentes.

Escritura e registro são a mesma coisa?

Não.

De forma simplificada, a escritura pública documenta e formaliza o negócio jurídico realizado entre as partes.

Já o registro desse título no Cartório de Registro de Imóveis competente é que, nas transmissões entre vivos, efetiva a transferência da propriedade.

O art. 1.245 do Código Civil estabelece expressamente que a propriedade imobiliária entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

O §1º complementa que, enquanto o título não for registrado, o alienante continua sendo considerado dono do imóvel.

O STJ aplica essa distinção entre o negócio formalizado e a transferência efetiva da propriedade.

Então para que serve a escritura?

A escritura possui enorme importância.

Nos negócios em que a lei exige instrumento público, ela formaliza as declarações de vontade perante o tabelião e documenta juridicamente a operação.

O art. 108 do Código Civil estabelece, ressalvadas as hipóteses legais, a necessidade de escritura pública para negócios que envolvam constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior ao limite legal ali estabelecido. O STJ também reconhece essa função da escritura.

Mas existe uma etapa seguinte.

A escritura precisa chegar ao Registro de Imóveis para que seja realizado o registro da transferência.

Qual é a diferença entre Cartório de Notas e Registro de Imóveis?

Essa distinção ajuda bastante a compreender o procedimento.

Em uma compra e venda que exija escritura pública, ela é normalmente lavrada perante o Tabelionato de Notas.

Depois, o título deve ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis competente, onde será qualificado e, estando em condições de ingresso, registrado na matrícula.

São funções diferentes.

Por isso, sair do Tabelionato de Notas com uma escritura não significa necessariamente que a matrícula já tenha sido alterada.

Como saber se meu imóvel está registrado no meu nome?

Uma das principais formas é consultar a matrícula atualizada do imóvel.

É nela que aparece a situação registral atual, inclusive a titularidade e os atos nela inscritos.

Por isso, possuir uma escritura guardada há anos não substitui a conferência da matrícula.

O que acontece se eu nunca registrar a escritura?

A consequência central está na própria titularidade registral.

Sem o registro do título translativo, a transferência da propriedade entre vivos não se aperfeiçoa da forma prevista pelo art. 1.245 do Código Civil.

O STJ já destacou que o registro é o que permite que a transferência produza os efeitos próprios do direito real perante terceiros.

Isso pode se tornar especialmente relevante quando surgem situações envolvendo terceiros.

Mas eu moro no imóvel e pago IPTU há anos

Posse, pagamento de tributos e propriedade registral são conceitos que não devem ser confundidos.

O fato de alguém ocupar o imóvel e arcar com suas despesas pode possuir relevância jurídica e probatória, dependendo da questão discutida.

Entretanto, isso não substitui automaticamente o registro do título translativo.

Da mesma maneira, uma conta de energia elétrica ou um carnê de IPTU em determinado nome não equivale a uma matrícula imobiliária registrada naquele nome.

Posso registrar uma escritura feita há muitos anos?

A existência de escritura antiga não significa, por si só, que seja impossível levá-la a registro.

Entretanto, o título será submetido à qualificação registral.

Dependendo do caso concreto, podem existir divergências documentais, alterações na matrícula, problemas na descrição do imóvel, indisponibilidades, exigências fiscais ou registrais e outros obstáculos que precisem ser analisados.

Por isso, não é adequado afirmar que toda escritura antiga será registrada automaticamente.

Primeiro é necessário examinar o título e a situação atual da matrícula.

E se o vendedor já tiver falecido?

O falecimento posterior daquele que vendeu o imóvel não transforma automaticamente a escritura já lavrada em documento sem valor.

Entretanto, a situação concreta precisa ser examinada, especialmente se houver divergências registrais ou outros atos posteriores relacionados ao bem.

Esse é justamente um dos motivos pelos quais deixar a regularização para muitos anos depois pode tornar uma situação originalmente simples mais complexa.

Escritura sem registro é diferente de contrato particular?

Sim.

E essa diferença conversa diretamente com a publicação anterior deste guia.

Um contrato particular de compra e venda, uma promessa de compra e venda, uma escritura pública e o registro imobiliário são instrumentos e atos distintos.

Cada um produz efeitos próprios.

Por isso, quando alguém diz apenas:

“Eu tenho o documento do imóvel”

a primeira pergunta deveria ser:

“Qual documento?”

E a segunda:

“O que consta atualmente na matrícula?”

“Quem não registra não é dono” está juridicamente correto?

A frase é bastante conhecida e resume, de maneira popular, a importância do art. 1.245 do Código Civil.

Tecnicamente, porém, situações imobiliárias podem envolver direitos aquisitivos, posse, sucessão, aquisição originária e outras particularidades.

Por isso, é melhor compreender a ideia por trás da expressão do que utilizá-la como solução universal para qualquer situação imobiliária.

Nas aquisições derivadas entre vivos tratadas pelo art. 1.245, o ponto central permanece: o registro do título é essencial para a transferência da propriedade imobiliária.

Conclusão

A escritura pública e o registro imobiliário fazem parte de etapas diferentes da regularização de uma compra e venda.

A escritura formaliza o negócio.

O registro do título, por sua vez, é o ato que efetiva a transferência da propriedade imobiliária entre vivos nos termos do Código Civil.

Por isso, depois de comprar um imóvel, não basta apenas guardar a escritura.

É importante verificar:

“A matrícula já está no meu nome?”

Essa simples conferência pode evitar que uma irregularidade registral permaneça desconhecida durante décadas.

⚖️ Publicação de estrito caráter informativo. Não dispensa a consulta ao seu advogado de confiança.